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農地を貸したいという相談

久しぶりに不動産ブログの更新です。

決して休んでいたわけではなりませんよ!しっかりと毎日、物件仕入・営業をしておりました。結果的にはブログ更新が滞りましたが、そこはご容赦ください。

今回は土地のオーナー様から度々ご相談いただく農地についてです。


農地を賃貸ししたい

このお話は、ほんとうに度々相談をいただいております。

ここの賃貸しとは、農地を農地以外の利用目的で貸したいという意味で、農地を農地として貸したい相談ではありません。

貸したい原因の多くは、農業者の高齢化や相続による代替わり、税金問題が理由で、農地を手放したい貸したい切実な相談です。

農地を貸す前に、まずは確認

農地は好き勝手に用途を変更したり、建築物を建てたりすることはできません。

農地を別の用途で貸したい場合、農地法の手続きを行わなけばなりません。また、すべての農地が農地転用できるわけではありません。

ほとんどの農地は市街化調整区域内に位置し、その区域内の農地はさらに以下の農地区分に分けられ、農地の転用が原則的にできなケースもあります。

農地区分の把握

農用地区域内にある農地
(青地農地)
農振法の規定により市町村が定める農業振興地域整備計画において、農用地等として利用すべき土地として定められた区域内にある農地等のこと。

原則的に農地転用は不可
第1種農地 10ヘクタール以上の規模の一団農地の区域内にある、または土地改良事業の対象となった農地として良好な条件を備える農地等のこと。

原則的に農地転用は不可
第2種農地 第3種農地の区域に近接する区域、その他市街化が見込まれる区域内にある農地または、甲種農地、第1種農地、第3種農地のいずれにも該当しない公共投資の対象となっていない小集団の農地等のこと。

農地転用可能(代替性がない場合)
第3種農地 市街地化の傾向が著しい区域内にある農地、または道路、下水道その他公共施設または鉄道の駅その他公益的施設の整備がある程度に達している区域の農地等のこと。

農地転用可能
甲種農地 第1種農地の条件を満たし、土地改良事業が完了した年度から8年間経過していない農地等のこと。

原則的に農地転用は不可

※代替性がないとは、ほかに計画を実行できる条件のいい土地を持っていない、または、手に入れる見込みがない(替える土地がない)ことです。

第2種農地、第3種農地は農地転用が可能

反対に農用地区域内農地(青地農地)、第1種農地、甲種農地については原則的に農地転用できません。

ですが①一部例外で青地農地除外申請、②第1種農地だが対象地周辺の地域において居住する者の日常生活上または業務上必要な施設で集落に接続して設置される場合は例外規定が適用され農地転用ができる可能性があります。

両方とも条件は厳しいですが、満たすことができれば例外として農地転用ができる可能性があります。

貸したい農地がどの農地区分に属するか確認せずに、勝手に貸したり、建築物の建築を行うことは非常に危険な行為ですので必ず確認ください。

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参照サイト:農地転用できる土地
http://nanbu-gyosei.com/category2/nouti_tenyoudekiru.html

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