【貸地】相続した土地の有効活用方法。事業用地の農地転用と工事費について。

【貸地】相続した土地の有効活用方法。事業用地の農地転用と工事費について。

「土地を相続したけど運用方法がわからない」という方へ

相続した土地を活用できずに持て余しているというお悩みをお持ちではありませんか？

土地は所有するだけで固定資産税がかかり、更地の場合は草刈りや虫対策などの維持費が必要です。

相続した土地を上手く活用する方法はたくさんあります。

しかし、土地活用には専門知識が必要で、何も対策をせずに運用しようとすると大きな失敗に繋がってしまいます。なぜなら、土地を運用するには民法や借地借家法などの法律を理解しなければいけませんし、もし農地を相続して他の用途に転用する場合は農地法が関係してくるのです。

今回は、土地を相続した場合の活用方法や、土地を貸して地主として運用するために必要な費用について解説します。土地を相続したけれど、基本的なことを知りたいという方はぜひ最後までお読みください。

貸地の「農地転用」とは？

農地を農地以外の用途として利用するために必要な手続きを、農地転用といいます。農地転用後の土地の利用方法としては、車両置場、太陽光発電や工場用地などの事業用地や、住宅用地として利用することもできます。

区域による規制内容

また、農地転用は転用しようとする農地の場所によって規制内容が変わります。

市街化区域内にある農地を転用する場合は、市町村の農業委員会への届出が必要です。市街化区域とは、都市計画法において「すでに市街地を形成している区域及びおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされているエリアで、一般的な住宅街や商業地は市街化区域内にあります。

ちなみに、農業委員会とは農地に関する事務を行う自治会の機関のことで、各市町村に設置されています。

一方、市街化調整区域、非線引き都市計画区域、都市計画区域外の農地転用は都道府県知事の許可が必要です。これらの区域の農地転用は、用途や立地基準などの審査があるのでどの農地でも許可が下りるわけではありません。所有している農地の区域をしっかり確認して、許可が下りそうかどうかを確かめる必要があります。

 

農地の区分

農地には、農地転用ができる農地とそうでない農地があります。農地は「農用地区域内農地」「甲種農地」「第 1 種農地」「第 2 種農地」「第 3 種農地」に区分されます。

区分された農地のうち、農地転用できるのは「第 2 種農地」「第 3 種農地」です。これらの特徴は、近い将来に市街地になっていくことが見込まれるエリアに位置しているということです。

その他の「農用地区域内農地」「甲種農地」「第 1 種農地」は農地転用が原則許可されません。この農地は、農作物の生産能力が高く農家が所有している農地だということが特徴です。例外として認められている事例は、農業用の施設や地域の農業振興に関わる施設建設の場合に許可が下りることがあります。

もし相続で農地を取得した場合は、どの農地に当てはまるのかをしっかり確認する必要があります。

農地転用にかかる費用

農地転用の手続きは農地法の専門家である行政書士に頼むことが多く、地元の行政書士であれば必要な書類の段取りや農業委員会の事情をよく知っている事務所もあります。

費用は、行政書士に依頼する手数料や各種書類にかかる代金で約10万円程度を目安にすればいいでしょう。

農地転用にかかる時間

農地転用は手続きから許可まで時間がかかりますので、運用開始までのタイミングを見極めるようにしましょう。多くの場合、農業委員会は1ヶ月ごとに締切日が設定されているので、手続きを早くしたい方は締切日に気をつけましょう。

市街化区域の場合、早ければ手続きから1週間ほどで認可がおります。一方、その他の区域の場合は認可が下りにくく、審査結果まで数ヶ月を要するケースがほとんどです。さらに、複雑な案件の場合は審査に1年以上かかることがあります。

農地法による罰則

農地転用許可を得ず無断で転用した場合や、転用許可にかかる事業通りに転用されていない場合、農地法違反となり工事の中止や原状回復の命令がなされることがあります。さらに、3年以下の懲役や300万円（法人は1億円）以下の罰金が適用されるケースもあります。

農業委員会では少なくとも年に1回農地パトロールが行われていて、転用している農地は見つかるようになっているので転用違反は絶対にやめましょう。

貸地の工事費の負担について

所有している土地を地主として貸し出す場合、賃貸人としての義務が発生します。地主は借地人が土地を利用できるようにする義務を負っており、万が一安全に利用できなくなった場合は修繕しなければいけません。

賃貸借契約を締結し引き渡して終わりではなく、場合によっては地主が工事費を負担する必要がありますので、ここでしっかり知識を学んでおきましょう。

地主が借地人に対して負う義務

地主が借地人に負う義務は以下のとおりです。

・使用収益させる義務

・修繕義務

・費用償還義務

この中の修繕義務と費用償還義務により、土地を利用するのに必要な工事を負担しなければいけません。

修繕義務

修繕義務とは、地主はその土地を利用できる状態にするために必要な費用を負担しなければいけないことです。地主は賃借人が土地を利用できなくなった場合、見て見ぬふりをしてはいけません。

たとえば、がけ崩れが起きたり、地震により地盤沈下があった場合の土盛り費用などです。この場合、修繕義務は修繕が必要になったときに生じますので、すぐに費用を負担する必要があります。

一方、自然災害等で土地に何らかの影響があったとしても、使用することに問題がない場合は地主の修繕義務は発生しません。また、もし修繕する場合でも、修繕前と全く同じにする必要はなく、土地の用法にしたがって使用できる程度まで修繕すれば問題ありません。

費用償還義務

費用償還義務とは、賃借人が行った工事が必要費や有益費にあたる場合に、地主が費用を負担する義務のことです。

必要費とは、土地を利用するのに必要な修繕費のことで、賃借人が修繕のために工事を行った場合に費用を負担しなければいけません。

具体的には、豪雨などで土留の設備が一部破損した場合、緊急性から賃借人が地主の承諾なく修繕工事をすることがあります。この場合、土留を修繕しなければ身の安全が確保されないため、地主が速やかに費用を負担する義務があるのです。

有益費とは、土地を改良させて価値を増加させた費用のことです。その場合は価値が増加した分の費用を地主が支払わなければいけません。

たとえば、石垣の建造や、道路を開通させるなどの工事です。これらは土地の価値を上げるものですので、地主が費用を負担しなければいけません。しかし、有益費の場合は賃貸借終了の際に費用を負担することとなっています。

ただ、この有益費が本当に土地の価値を上げるのかどうかは、賃貸借契約の目的を加味して個別に確認する必要があります。

貸地の管理代行

貸地に修繕の必要が出た際、借地人への費用負担の交渉や工事業者の選定など、個人では難しい対応が求められることがあります。そんな時のために、不動産会社に貸地の管理代行を依頼することも検討しましょう。

本業を持ちながら地主としての仕事をすることは大きな負担となってしまいます。毎月の地代の徴収はできても、土地の修繕などのトラブルが起きた場合にすぐに対処することは難しいのです。

管理代行のメリットは、面倒な管理業務をすべて不動産会社に任せられることです。管理代行により時間と手間を省けます。さらに、借地人との交渉に必要な専門知識やノウハウを豊富に持っているので、重大なトラブルになることを防いでくれます。

管理代行による費用は毎月かかりますが、貸地の費用負担や精神的負担を少しでも軽減させるためにも、不動産会社による管理代行も検討しましょう。

貸地・事業用地まとめ

土地を相続した際、手続きが面倒くさく、放置してしまうケースがよく見られます。ですが、相続した土地をそのままにするのではなく、有効活用して収益化することをおすすめします。

さらに、2024年からは相続不動産の相続登記が義務となるので、今後はプロからのアドバイスが重要になります。

カシチ不動産では、農地や事業用地の活用方法をプロ目線でご提案いたします。新規物件をお待ちのお客様も多数いらっしゃいます。カシチ不動産では、宅地・事業用地・雑種地・農地など、どんな物件のご相談をお待ちしておりますのでお気軽にお問い合わせください。